446 quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate, 41 zone, 4 fasce urbane. Affitti e vendite al metro quadro, secondo semestre 2024. I numeri di una città dove il quartiere decide tutto.
Milano è divisa in fasce concentriche: B (semicentrale), C (periferia interna), D (periferia), E (suburbana). La fascia A (centro storico) non è presente nelle quotazioni OMI di questo dataset. Ma già dalla B alla E, il prezzo degli affitti si dimezza — e poi si dimezza ancora.
In fascia B l'affitto medio è di 21 €/mq al mese. In fascia E crolla a 8,3 €/mq. Significa che per un 50mq in semicentro si pagano 1.050 euro, mentre lo stesso bilocale in periferia esterna ne costa 415. La differenza? 635 euro al mese, 7.620 euro l'anno.
Nota metodologica: il valore di 21 €/mq si riferisce alla mediana delle quotazioni OMI per abitazioni civili (tipologia residenziale standard) in Fascia B. La media aritmetica grezza di tutte le tipologie (incluse signorili ed economiche) restituisce 27,3 €/mq. Si è scelto di utilizzare la mediana delle sole abitazioni civili in quanto più rappresentativa del mercato locativo tipico.
I due mercati raccontano la stessa storia con numeri diversi. In fascia B un bilocale in affitto costa 1.050 €/mese, comprarlo ne costa 355.000. In fascia E si scende a 415 €/mese di affitto e 125.000 € di acquisto. La periferia resta l'unica opzione accessibile per chi non ha un'eredità.
| Fascia | 50 mq | 70 mq | 100 mq |
|---|---|---|---|
| B — Semicentrale | € 1.050 | € 1.470 | € 2.100 |
| C — Periferia interna | € 700 | € 980 | € 1.400 |
| D — Periferia | € 525 | € 735 | € 1.050 |
| E — Suburbana | € 415 | € 580 | € 830 |
| Fascia | 50 mq | 70 mq | 100 mq |
|---|---|---|---|
| B — Semicentrale | € 355.000 | € 497.000 | € 710.000 |
| C — Periferia interna | € 260.000 | € 364.000 | € 520.000 |
| D — Periferia | € 170.000 | € 238.000 | € 340.000 |
| E — Suburbana | € 125.000 | € 175.000 | € 250.000 |
Il rendimento locativo lordo misura quanto rende un immobile affittato rispetto al suo valore di acquisto. Paradossalmente, la periferia rende di più. In fascia E il rendimento è del 4,0%, in fascia B scende al 3,5%. Il motivo: i prezzi di vendita crescono più velocemente degli affitti man mano che ci si avvicina al centro.
Il divario tra le zone più care e quelle più economiche è impressionante. In zona B12 si arriva a 12.800 €/mq per un'abitazione signorile. In zona E7 si scende a 2.175 €/mq. Un rapporto di quasi 6 a 1. Nella stessa città.
Le quotazioni OMI distinguono tra tipologie edilizie: "civile" (stato normale) e "signorile" (stato ottimo). La differenza di prezzo tra le due tipologie rivela il vero costo del lusso a Milano. Per gli affitti il premium dell'ottimo stato è di circa +35%, per il signorile si arriva a +40%.
In zona B12 un affitto civile costa 30 €/mq, ma un signorile in ottimo stato arriva a 44,5 €/mq. Per un 70mq la differenza è tra 2.100 e 3.115 euro al mese. In zona C14 il divario è ancora più estremo: da 18 a 43,5 €/mq, un premium del +142%.
Per chi lavora a Milano la scelta è matematica: vivere vicino e pagare 4 volte tanto, o allontanarsi e risparmiare. Non ci sono scorciatoie.
In fascia B un bilocale in affitto costa 1.050 €/mese. In fascia E lo stesso bilocale costa 415 €. La differenza — 635 euro al mese — è il prezzo della prossimità. In un anno sono 7.620 euro. In cinque anni, 38.100.
Il rendimento locativo suggerisce che investire in periferia conviene più che in semicentro: il 4% della fascia E batte il 3,5% della fascia B. Ma il valore assoluto dell'investimento e diverso. Il mercato immobiliare milanese non è un mercato: sono quattro mercati diversi che condividono lo stesso CAP.
"Un negozio in zona B12 si affitta fino a 160 €/mq. Un negozietto di 30mq paga 4.800 euro al mese."